10月19日，黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》正式發(fā)布。農(nóng)村土地改革中允許農(nóng)民以多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營已被明確，相應(yīng)的服務(wù)體系建設(shè)也被列入日程。
作為土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)中的一項內(nèi)容，評估是一個重要環(huán)節(jié)。中央財經(jīng)大學(xué)資產(chǎn)評估研究所所長劉玉平認(rèn)為，評估作為服務(wù)于市場經(jīng)濟(jì)條件下經(jīng)濟(jì)行為的手段和工具，是資產(chǎn)流通轉(zhuǎn)讓中的一個重要內(nèi)容。土地作為一項單位價值高、受影響因素多的資產(chǎn)，對其進(jìn)行獨立、客觀、公正的評估有助于正確認(rèn)識其價值，更有利于切實保障農(nóng)民的根本利益。
目前，農(nóng)民絕大多數(shù)是自發(fā)轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)的價格多是流轉(zhuǎn)雙方自由協(xié)商或基層組織協(xié)調(diào)確定，缺乏科學(xué)的評估依據(jù)。業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在并沒有相應(yīng)的農(nóng)用土地評估機(jī)構(gòu)。即使有相關(guān)評估機(jī)構(gòu)參與，也只是“流轉(zhuǎn)后的評估”，目的主要是監(jiān)督土地使用情況，
1999年，《土地管理法》實施，同年，國土資源部在安徽蕪湖等地進(jìn)行了農(nóng)村集體土地建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的試點。在試點過程中，蕪湖市摒棄了原來征地安置中的年產(chǎn)值計算標(biāo)準(zhǔn)，引入“地價”概念，由政府相關(guān)部門專門委托土地評估所對各試點鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地價進(jìn)行統(tǒng)一評估，確定土地等級和基準(zhǔn)地價。
中國土地勘測規(guī)劃院的一位研究人員表示，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中土地使用權(quán)市場價格評估對交易雙方都具有指導(dǎo)意義，是有助于實現(xiàn)“雙贏”的重要途徑。該人士認(rèn)為，流轉(zhuǎn)中的農(nóng)村土地使用權(quán)價格主要受地價內(nèi)涵、地理位置、雙方交易用途等因素的影響，但最終應(yīng)該遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，由市場決定。雖然目前還沒有具體的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的評估模式，但應(yīng)該既可以由政府指定評估，也可以由農(nóng)民自主選擇評估事務(wù)所進(jìn)行評估，評估費用則可根據(jù)具體情況，依照相關(guān)協(xié)議確定由誰給付。
當(dāng)然這并不意味著在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中一定要實施強(qiáng)制評估。劉玉平說，國有資產(chǎn)與集體土地有一定差異，國有資產(chǎn)因關(guān)乎社會公共利益而被要求實施法定評估。一般意義上，非國有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓也可協(xié)議解決，不過這最終取決于有關(guān)方面的論證和相關(guān)立法考慮等因素。
目前，土地評估可采用成本法、收益法、市場法等多種方式，且不同的評估方法有不同的依據(jù)，隨著土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程的加快，業(yè)界對評估方式的要求將會越來越迫切。
相關(guān)法律、法規(guī)對集體所有土地作價投資、租賃或出讓等經(jīng)濟(jì)行為并沒有明確規(guī)定。南京某土地估價事務(wù)所的一位評估師介紹，因為沒有相關(guān)實施細(xì)則的指導(dǎo)，在進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)中的評估時往往比照國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓規(guī)定進(jìn)行處理。對此，劉玉平認(rèn)為，隨著改革的深入，發(fā)布有關(guān)集體土地使用權(quán)的財務(wù)會計與稅務(wù)會計的規(guī)定是大勢所趨。除此之外，一些具體的操作環(huán)節(jié)也有望更加順暢。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策的實施與完善，有關(guān)土地權(quán)屬等問題會得到合理解決，驗資和會計記賬等方面的障礙也將逐漸消除。
有關(guān)人士還認(rèn)為，土地流轉(zhuǎn)中的使用權(quán)市場價格評估體系應(yīng)該納入政府的管理范疇。劉玉平表示：“在將來具體的評估操作中，還要不斷對其進(jìn)行規(guī)范，要強(qiáng)化其在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的作用，并要不斷研究和總結(jié)其規(guī)律和特點。”
“雖然目前國內(nèi)多數(shù)資產(chǎn)評估事務(wù)所很少涉及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，但現(xiàn)有的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師具備較高的專業(yè)能力。隨著相關(guān)規(guī)則的出臺，服務(wù)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)可以全面有效的開展。”劉玉平說。
10月13日，四川省成都市成立了全國首家綜合性農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所，交易所將為林權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)等項目提供專業(yè)服務(wù)。上海大雄資產(chǎn)評估有限公司評估師潘文志說，土地流轉(zhuǎn)的推行必然需要相應(yīng)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的介入，這也在一定程度上拓寬了土地評估事務(wù)所的工作范圍，我們也將成為其中的受益者。
