作為抑制房?jī)r(jià)的一柄利器，近期有關(guān)物業(yè)稅出臺(tái)的消息不絕于耳。本報(bào)從權(quán)威渠道獲悉，一兩年內(nèi)物業(yè)稅推出的可能性不大。但有可能根據(jù)調(diào)控的需要，逐步出臺(tái)一些相關(guān)措施，例如眼下已經(jīng)在實(shí)行的房地產(chǎn)差異性稅收政策。
據(jù)悉，有關(guān)物業(yè)稅具體實(shí)施中的一些技術(shù)難點(diǎn)問題，例如房產(chǎn)信息登記、物業(yè)估價(jià)等，在一些地方的試點(diǎn)中，均已找到了解決辦法。
地方?jīng)]積極性
此前不少專家認(rèn)為，開征物業(yè)稅所需復(fù)雜的配套工作是目前最大的障礙所在。例如需要掌握房屋信息；需要對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行具體評(píng)估等等，這些信息要組成一個(gè)完備的數(shù)據(jù)庫(kù)才具備開征物業(yè)稅的條件。
不過，眼下上述技術(shù)性的難題都已找到了解決辦法。例如在房屋信息收集登記方面，寧夏銀川的試點(diǎn)進(jìn)行得很不錯(cuò)，可以嘗試在全國(guó)推廣。據(jù)悉，具體的操作方式是，給居民小區(qū)居委會(huì)一定的激勵(lì)措施，房屋信息登記便可以在很短時(shí)間內(nèi)完成。
對(duì)于房屋估價(jià)問題，據(jù)稱也已有幾個(gè)地方拿出了比較成熟的估值系統(tǒng)軟件。
此前的6年時(shí)間里，財(cái)政部已在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建等省市，開展了物業(yè)稅模擬運(yùn)行試點(diǎn)。
物業(yè)稅技術(shù)層面已經(jīng)沒有問題，但未來整體推出物業(yè)稅，最需要的是一個(gè)理想的外在環(huán)境。
物業(yè)稅是地方稅種，未來的征收情況將主要取決于地方政府的積極性。一位業(yè)內(nèi)人士說：“如果物業(yè)稅要順利出來，首先要把地方政府賣地的這條路給堵住，賣地帶給地方的既得利益就會(huì)減少，然后他們就會(huì)考慮通過正規(guī)渠道獲取利益。”而眼下，這個(gè)環(huán)境顯然還不具備。
一位接近財(cái)政部的人士表示，很多地方政府剛開始對(duì)于物業(yè)稅的試點(diǎn)是表示支持的，因?yàn)槲飿I(yè)稅現(xiàn)在可以歸縣級(jí)、歸地方，這對(duì)地方政府來說應(yīng)該是一件好事，可以完善地方財(cái)政收入體系，收入穩(wěn)定的主體稅種。“不過，不少地方政府回去研究了之后，都不愿意繼續(xù)推行下去，因?yàn)槲飿I(yè)稅整體推出后會(huì)降低地方政府的土地出讓金收入，同時(shí)物業(yè)稅顯然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。這些都是目前地方政府最擔(dān)心的。”
非調(diào)控工具
近日有關(guān)物業(yè)稅出臺(tái)的呼聲此起彼伏，不少購(gòu)房者期待的原因在于它能平抑房?jī)r(jià)。不過，知情人士表示，物業(yè)稅對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，確實(shí)是一個(gè)重要稅種，但決策層并沒有把物業(yè)稅當(dāng)成調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)工具。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)情況瞬息萬(wàn)變，如果將物業(yè)稅定位為調(diào)控工具，這就意味著稅率、稅金都需要不斷地跟著變化。但實(shí)際上，在很多國(guó)家物業(yè)稅都是一個(gè)比較穩(wěn)定的制度。”一位業(yè)內(nèi)人士解釋說。
當(dāng)前，世界上大多數(shù)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，都對(duì)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅。物業(yè)稅指的是財(cái)產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅等不動(dòng)產(chǎn)稅。其主體是對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有者或使用者每年按財(cái)產(chǎn)評(píng)估值的一定比率征收稅款。物業(yè)稅最核心的作用，是調(diào)節(jié)收入分配。
中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所稅收研究室副主任張斌對(duì)此表示認(rèn)同，并解釋說當(dāng)前居民收入分配差距比較大，其財(cái)富形式主要表現(xiàn)為流量和存量?jī)蓚€(gè)層面，收入體現(xiàn)為財(cái)富的流量，固化下來形成存量。在流量環(huán)節(jié)，我國(guó)主要以個(gè)人所得稅的形式進(jìn)行調(diào)控，如果收入分配差距過大，從流量環(huán)節(jié)固化到存量，收入分配差距就會(huì)更大，因此需要對(duì)其存量征收財(cái)產(chǎn)稅。
而財(cái)富存量就主要表現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)。因此，應(yīng)征收物業(yè)稅這個(gè)稅種，結(jié)束財(cái)產(chǎn)保有層面的無稅狀態(tài)。
豪宅的命運(yùn)
盡管物業(yè)稅的全面開征并不是短期內(nèi)可以期待的事情，不過市場(chǎng)人士還是指出了未來物業(yè)稅征收的路線圖。
不少業(yè)內(nèi)人士都表示如果物業(yè)稅開征，可以從目前各種條件基本成熟的商用物業(yè)開始征收。按“商用物業(yè)—豪宅—普通住宅”的步驟逐漸實(shí)現(xiàn)全覆蓋。不過，在住宅方面物業(yè)稅到底怎么收，還是個(gè)未知的問題。
目前，已經(jīng)試點(diǎn)6年的“空轉(zhuǎn)”物業(yè)稅，征收有兩種計(jì)算模式。以房屋用途來區(qū)分，如果房屋是自住，以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的70%為基準(zhǔn)，征收稅基的1.2%為物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報(bào)為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅，但空轉(zhuǎn)中并沒有設(shè)定起征點(diǎn)。
據(jù)悉，在住宅物業(yè)方面，別墅等地產(chǎn)肯定是在征稅范圍之內(nèi)的。別墅是按照評(píng)估值來征稅的，評(píng)估值來源于市場(chǎng)價(jià)格。
不過，在對(duì)地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，允許地方政府在市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上給予一定的折扣。地方稅收緊張時(shí)，就少打點(diǎn)折扣，財(cái)政寬松時(shí)，六折七折都可以。不過，一般情況下政府確定的征稅稅基，不能高于房屋的實(shí)際價(jià)格。
對(duì)于普通住宅，該人士透露說，大戶型房屋在稅收上將來肯定要采取一定的區(qū)別政策，不鼓勵(lì)資源和土地消耗較大的大戶型。
對(duì)于一套房、二套房如何區(qū)別對(duì)待，知情人士透露說，更多的會(huì)使用人均面積這個(gè)指標(biāo)。人均面積超標(biāo)的部分才開始征收。面積超標(biāo)越多，稅率越高，收的稅將越多。
但人口是動(dòng)態(tài)的，例如目前一個(gè)家庭的人均居住面積在一個(gè)比較合理的水平內(nèi)，未來家里人少了，房屋進(jìn)入了征稅范圍，但稅負(fù)不會(huì)很多，會(huì)在一個(gè)可承受的區(qū)間內(nèi)。
